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本文來自界面新聞，作者劉詩洋、呂萌，原標題為《星耀五洲 一個爛尾樓十年間的誕生、破滅與復蘇》。
距離天津市區三十多公裡外的天嘉湖畔，車輛和行人穿行在浩渺的湖泊、廢舊的遊艇碼頭、破爛不堪的高爾夫球場、和一排排風格迥異但一樣無人居住的別墅之間。
他們有的是房產中介，有的是慕名前來參觀鬼城的遊客。但更多的是來釣魚野餐，以此打發5月陽光猛烈的周末。
如果不是幾天前融創的一則收購公告，這個名為星耀五洲的樓盤可能將繼續塵封在中國房地產十年輝煌的記憶中。2017年5月12日，融創中國公告以102億的代價收購天津星耀80%股權及債權，後者在過去十年主要從事星耀五洲項目的開發。
一紙公告，把故事拉回從前。2007年10月19日，雲南商人顏語在天津一擲千金，以62.9億的總價拍下這片包含4000畝土地和7000畝水域的項目，一舉拿下當年的總面積和總價的雙料地王——事實上直到今天，這都是天津土地出讓歷史上單體項目招拍掛規模最大的一個。
星耀當時號稱，要在這片總面積1.1萬畝的土地上，按世界版圖適當調整後同比例微縮，復原“五大洲風情”，造一個“世界級休閑平臺，國際性居住社區，全球化觀光勝地”。
這些圍繞“中國人的世界”為核心的宏偉設想，非常契合當時2008奧運年的氛圍。星耀五洲轉瞬便名揚全國。
但在過往十年的歲月裡，星耀五洲卻從一開始的光芒萬丈迅速沉淪，星耀集團連續幾次大冒險式的資本運作不僅沒有盤活到足夠的開發資金，反而因為巨大的開發體量以及政府嚴苛的工程進度要求，而被拖入泥潭。
在提出那些宏願不到4年，星耀就因為資金不足開始中斷建設，停止交房——這個囊括“五大洲風情”的項目最終僅完成瞭不到1/3。
今天站在這裡，依稀還能從仿造長城設計的城墻、青磚洋房和圓頂別墅中看出開發者曾經的心血。但四處荒置的樓宇，裸露在外的鋼筋水泥以及被雨水淹沒的地下廣場卻在不斷訴說著它所經歷的命運——“中國人的世界”早已成為幻想。
不過，歷史已經選擇翻頁，馬路上越來越多的中介和慕名而來的買房人，正預示著這個穿越瞭整個中國房地產黃金十年的項目，要重新來過。
從“地王”到農傢樂當陽光穿過商場的殘垣斷壁，照射在發綠的水溝和遠處的天嘉湖面上時，一個男人正舉著一根三米多長的魚叉，想在一棟臨水而建的白色大樓旁試試運氣。透過大樓空蕩的玻璃向後看，他的朋友們正在大樓門前席地而坐，享受著啤酒和西瓜。
而在不遠處仿造長城的一段圍墻後面，另一夥人明顯找到瞭更好的野餐位置——他們把帳篷支在高爾夫球場的發球臺下，那裡又陰涼，又寬敞。
今天，在星耀五洲的中心——湖景最美的地方，是一個由幾間簡易平房組成的農傢樂，那裡可以垂釣，可以品嘗河鮮，還可以騎上幾匹毛色發黑的駱駝，環湖一周。
這可能是讓任何一個瞭解星耀五洲十年過往的人都會感到唏噓的一幕。在這個農傢樂兩旁，是分屬不同“大洲”風格的豪華別墅，一側偏向北美，另一側偏向南美，隻不過這些別墅並沒什麼人居住。在這個5月的周末，來往其中的人遠遠比不上門口那傢農傢樂。
過去幾年差不多每一個夏天，這個距離天津市區三十多公裡的偏僻湖區都在上演同樣的情景。遊人往來如織，卻沒有幾個記得這裡當年的輝煌。項目的售樓處經常看不到人，隻有政府派來的物業還在間歇巡邏。
這一切放在過去幾乎不可想象。2007年10月19日，天嘉湖項目最終在天津市土地交易中心以62.9億的價格成交，成為當時的總價地王。星耀集團在當時現場剛喊到40億時，便舉出瞭最後的底牌，並一舉成功，將地王收入囊中。這個價格在當時讓政府都感到吃驚。
彼時，天嘉湖項目的成交是天津房地產界的一件大事，幾乎所有的主流報紙雜志都登載瞭雲南商人顏語準備在天津復刻“五大洲風情”的新聞，外加2008年奧運會的熱潮，這個最初以“中國人的世界”為口號的項目一時間賺足瞭眼球。
而隨著當年4萬億投資的熱浪，中國房地產也迎來一輪高潮。雖然當時星耀已將土地全部抵押給中信信托，有關其資金鏈問題的疑問也開始喧囂塵上，但市場對這個樓盤還是信心十足。星耀五洲在2009年實現銷售金額18.8億元，這在當時整個天津市的單盤銷售中名列前茅。
但再往後，星耀的“光芒”便開始逐漸暗淡，雖然開發方星耀集團為瞭籌集資金不惜選擇“信托連環套”，但由於開發體量過大，致使資金問題日益捉襟見肘。在這種情況下，樓盤的銷售也受到瞭影響。2010年，他們的銷售金額下降到9.85億，比之前縮小瞭幾乎一倍。
到2011年，坊間開始流傳星耀破產的傳聞。雖然這些傳言最終都被證偽，但項目的工程進度也開始越來越慢，直至徹底停工荒置。
連續多年的荒置曾讓這個項目幾乎在天津樓市消失，星耀五洲過去多年來都處在“工程無進展，銷售半死不活”的狀態，這也導致這片風景還算不錯的土地成為遊人休閑的“野地”，農傢樂也就此開瞭起來。
事實上，星耀五洲當年的業主一直在到處投訴，但彼時的星耀集團卻幾乎已經消失在公眾視野。
2016年，時任津南區區長趙仲華還曾公開回應稱：區委、區政府已經在研究下一步如何依法依規處置好這件事，將通過資產重組的方式去完成。
這個歷史悠久的樓盤近年來僅有的發聲，是在2014年期間曾喊出“半價銷售”口號——低於周邊項目一半的價格（3500-5000元/平方米），但應者寥寥。
而在公開資料的記載中，直到2017年初，仍有於2009年購入星耀五洲的業主在地方政府留言板上，詢問星耀五洲何時能夠交房。
有賭不算輸雖然從地王變身農傢樂，但在融創發出公告的那一晚，星耀五洲過去十年的故事似乎已經畫上瞭句號。不過，它從光明走向暗淡的這段經歷，卻依然值得推敲。
事實上，從2007年星耀集團拍下土地的那一刻起，這個項目就已經不在電動床顏語和他的公司所能掌握的軌道之中。
按照星耀五洲項目的土地合同，開發企業不僅要在30天內繳清全部土地出讓金，還必須在3個月內開工建設，同時保證3年內住宅項目竣工80%，兩年半內酒店等經營性公建和非經營性配套項目竣工——酒店規模不小於7萬平方米，其他經營性公建面積不小於33萬平方米，5年內整個區域所有項目要全部竣工。
而按照項目體量，星耀如果要按照土地合同要求5年內完成開發，每年至少要推出50萬平方米。但據天津市房管局數據，2008年天津全年的別墅物業的銷售面積僅有28.2萬平方米。且在2007年到2008年年間，天津別墅銷售前五的項目，沒有一個地處津南區。
嚴苛的合同是等著星耀的第一道難關。而開發這1.1萬畝土地需要的資金顯然也不是星耀能夠獨立完成的。當時有機構估算，星耀五洲的前期開發資金和土地出讓金超過100億，總投資則超過瞭260億，這對於彼時總資產僅120億，年產值20餘億的星耀來說，顯然太過巨大瞭。
但彼時的星耀信心十足。星耀集團成立於1993年，創始人是顏語顏勇兩兄弟。在開發星耀之前，讓這傢公司聲名在外的，是在2004年，靠著說服當地國企入局，他們幾乎空手拿下瞭昆明的最大項目之一新亞洲體育城。
有瞭這層經歷，顏語似乎相信憑借拍下的土地，他依然可以不花一分錢，開始一場更大的賭局。在星耀集團拍下土地後兩個月後，顏語就拉來瞭實力雄厚的中信信托做靠山，將土地使用權全部抵押，用以募集30億資金。
隨後到2008年，星耀集團又與中信信托提前終止瞭上述信托產品，並以數額高達68.9億元的“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”替代——當時國內有史以來最大的房地產信托基金也就此誕生。
此後為瞭電動床解決覆蓋其上的債務和利息，星耀又分別在2009、2010向另外兩個信托募資，用於覆蓋投入，償還債務。
而在資金和體量的壓力之外，當時的市場環境也給星耀制造瞭無數看不見的困難。對居住在九河下梢的天津人來說，臨水的房屋並沒有太大吸引力，而星耀所在的天嘉湖地區，過去幾乎是一片荒地，公建配套相當落後。
雖然曾被列入天津20項重點項目之一，津南區政府還為此特別搬到瞭這個區域。但事實上直到今天，從天津市區到星耀五洲可選擇的公共交通也隻有公交，且隻有兩趟，生活配套更是屈指可數。
此外，2007年是天津市土地出讓的大年，其供應量是上年的3倍之多，且到2008年還在繼續放量。星耀周邊的主要競品中信公園城、海爾傢國天下以及碧桂園等項目的樓面地價均不到2000元，這比星耀2096元/平方米的樓面價要低出不少。
但就像當年靠著昆明殘運會的勢頭，順勢拿下亞洲體育城，賺得盆滿缽溢一樣，雖然面對一系列不利因素，但一路下註豪賭的星耀卻也對這個項目的前景頗為看好。他們在開發的第一年就給這個項目設下瞭40億回款，年度銷冠的目標。
彼時趁著奧運年的熱浪，星耀還曾邀請專業公司為這個項目策劃瞭一系列宣傳活動，其中包括一場原定在鳳凰衛視或CCTV2播出的“一個中國人的世界藍圖”主題專訪，一次百萬年薪的銷售招聘計劃，和一首專門為星耀五洲設計、計劃邀請劉歡、韋唯演唱的“星耀五洲之歌”——這些策劃最終因為各種原因並沒有全部實現。
星耀曾把2008年初的這場營銷造勢，看作“改寫中國地產版圖的戰役”。值得一提的是，“中國人的世界”是星耀五洲最初立項時的推廣口號，旨在契合08年奧運會的主旨。後來才被修改為“世界是你的”。
但這場豪賭最終還是失敗瞭。由於各種不利因素帶來的影響，星耀五洲雖然在2009年完成瞭18.8億的銷售額，但遠不能覆蓋當年33億的借款本金和13億利息，隨後到2010年，他們的業績又下跌瞭幾乎一半。
現在看來，顏語隻算是那個房地產大躍進時代眾多冒險傢之一。在面對一系列不利因素下，隻靠相信宏偉的計劃和宣傳造勢，就選擇開發自己力所不能及的大項目，這無疑是其賭徒性格的最佳體現。
在2007年以地王的姿態拿下星耀五洲，並在2010年當選雲南首富，也成瞭這位商人最後的高光時刻。
由死向生“接盤以後隻有二手房能買，裡面是毛坯，現在的價格是一萬多，得抓緊點，因為有些業主還不知道這個消息。”5月14台灣電動床工廠日，一位中介站在空蕩的星耀五洲別墅區裡與前來看房的客人攀談。在他的身後，是一棟二層已經破敗不堪的別墅。
除瞭少數住著人的高層，和已完工的別墅，今天走在星耀五洲內，目所能及的大部分區域依然是長滿雜草，空曠無人的荒地。但一點細微的變化是，在融創宣佈接盤之後的那個周末，荒置多年星耀五洲開始漸漸熱鬧起來，汽車不停的從售樓處前的“萬人廣場”經過，附近的中介也都加派人馬，抓緊收集房源。
融創的一紙公告正在激活這個跨越瞭中國房地產十年輝煌的項目。事實上，星耀集團過去多年僅開發瞭這片土地不到1/3的體量。按照原來的五大洲規劃，包括歐洲、非洲、大洋洲以及亞洲的部分設施，均未完成。按照融創公告，星耀五洲目前未售計容面積為235萬平方米。
在星耀五洲脫離市場的這些年，天津樓市，乃至津南區的投資環境都發生瞭巨大變化，同屬津南區的咸水沽目前售價在兩萬元左右，而距離星耀五洲不足3公裡的另一個項目海爾格林小鎮，目前的均價也在一萬三千元左右。
以今天剩餘的體量和價格計算，融創這筆買賣做得相當劃算。按照235萬平方米的計容面積未售部分粗略計算，融創102億總代價背後的樓面價成本僅約為4340元。而在今年3月底，距離天嘉湖直線不到10公裡的津南區北閘口鎮的一塊土地出讓，其最終成交的樓面價則高達13902元。
價錢看起來劃算，但另一些問題也擺在明面上，荒置多年，星耀五洲內的大部分建築都需要重新修繕，一些隻修瞭一半的建築更需要徹底拆除，而此前未交付的房子還需要統一處理。至於融創最終是否會選擇繼續保持星耀五洲原有的規劃，現在也依然是個疑問。
在這次轉手後，顏語和他的星耀集團算是基本完成瞭與這個項目的糾葛。不過，在此次交易後星耀仍然保有20%的股權，且在新公司還有一個董事席位。歷經十年，為星耀五洲幾乎賭上一切的顏語可能終於等到瞭一個沒有舊債，隻有未來的新起點。
但顏語和他的星耀在新公司中是否還能有話語權尚存疑問。一個細節是，盡管星耀集團的官網很早就摘除瞭星耀五洲這個項目，但其“集團概況”版面，依然選擇瞭當年星耀五洲開發時的照片作為背景。
從上一輪中國房地產的熱潮中興起，到十年浪潮結束迎來新的主人。發生在星耀五洲身上的故事，是中國式造城運動的一個典型案例，也像極瞭過去十年，城鎮化背景下一些地方的樓市縮影——在高潮中膨脹，又在高潮中走向衰敗。
“明天又是新的一天”。在中國樓市開始走入下一個半場的節點，這個歷經十年的爛尾樓，也正準備翻開它新的一頁。
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